МУП Городское бюро технической инвентаризации
Мы работаем с 1927 года

Оценка недвижимости

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Сейчас и перед гражданами, и перед предприятиями часто встают вопросы оценки стоимости того или иного имущества с целью продажи, покупки, сдачи в аренду, внесения залога под кредит, взноса в уставный капитал, списания, переоценки основных фондов. Необходимость в оценке возникает при разрешении спорных вопросов : раздел имущества (оценка квартиры, земли, автомобиля), реструктуризации предприятия (оценка оборудования), оценке стоимости капиталовложений (оценка взноса в уставной капитал).

Вот наиболее частые случаи, при которых используется оценка стоимости:
  • Оценка ценных бумаг;
  • Оценка недвижимости;
  • Оценка машин и оборудования;
  • Оценка при определении ущерба;
  • Оценка имущества для страхования;
  • Оценка интеллектуальной собственности;
  • Оценка имущества при совершении сделок купли-продажи;
  • Оценка имущества для получения кредита под залог.

Основные подходы и методы оценки

В соответствии со Стандартом оценки существуют три подхода к определению стоимости:
  • Затратный подход предполагает расчет стоимости объекта оценки с точки зрения затрат на воспроизводство аналогичного объекта с учетом износа, которым обладает объект оценки. Стоимость объекта, полученная затратным подходом, включает стоимость земельного участка, необходимого для строительства и эксплуатации объекта оценки;
  • Сравнительный подход основан на анализе цен продаж объектов, аналогичных оцениваемому. Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, при расчете стоимости объекта оценки в цены аналогов вносятся поправки, приближающие аналог к объекту оценки. Величина поправки отражает взаимосвязь цены и соответствующей характеристики объекта;
  • Доходный подход основан на прогнозе доходов и расходов от использования объекта в прогнозный период и приведения денежных потоков к текущей стоимости объекта оценки.

В результате анализа полученных результатов определяется итоговая величина стоимости объекта оценки, которая, в общем случае, может быть либо средним арифметическим результатов, полученных различными подходами, либо средневзвешенной величиной, определенной с помощью весовых коэффициентов, соответствующих каждому из примененных подходов.

Примерный перечень документов для оценки недвижимого имущества:
  1. Документ, подтверждающий право на объект оценки (Свидетельство о регистрации права собственности, договор аренды (субаренды), пр.);
  2. Справки БТИ, технический паспорт БТИ на здание;
  3. Документ, подтверждающий права на земельный участок под зданием либо долю в общей площади земельного участка (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права, договор аренды, договор бессрочного пользования, пр.).
  4. Ситуационный план земельного участка.
  5. Справка о балансовой стоимости на последний отчетный период (для собственников; юридических лиц).

Данный перечень является примерным и при рассмотрении конкретной ситуации может быть дополнен либо сокращен.